CASA ALL’ASTA: come evitare la vendita.

17
Ott
2016
Posted by: Vincenzo Altieri  /   Category: Senza categoria   /   Nessun commento

(La redazione-V.A.)

Come evitare che la casa, oggetto di pignoramento immobiliare, venga venduta all’asta nella vendita con incanto , nonostante sia stata già avanzata un’offerta di acquisto?. A suggerirlo è una pronuncia della Cassazione (Cass. sent. n. 8020/16 del 2.03.2016). Prima di procedere nel dettaglio occorre, tuttavia avanzare alcune premesse. Quando si procede alla vendita con incanto dell’immobile pignorato , chiunque è ammesso a fare offerte, ad eccezione del debitore. La giurisprudenza ritiene, quindi, che a partecipare possa essere anche il coniuge del soggetto pignorato, nonostante sia con questi in comunione di beni. Così, per esempio, la moglie o il figlio potrebbe acquistare la casa del marito/padre messa all’asta. Lo stesso potrebbe fare un altro parente o un socio in affari. L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione o il professionista delegato, nella sala delle udienze pubbliche o nello studio del delegato. Durante tale procedura, i partecipanti all’asta avanzano le rispettive offerte e di aggiudicano l’immobile.

Ma non si tratta di un’aggiudicazione definitiva. Difatti, entro i 10 giorni successivi a quelli dell’asta, eventuali terzi interessati possono ancora presentare delle offerte di acquisto a condizione che il prezzo offerto superi di 1/5 quello raggiunto nell’incanto. Tale offerta fa automaticamente decadere quella di chi, davanti al giudice, si era aggiudicato l’immobile. Ora, il nuovo aggiudicatario, per diventare proprietario a tutti gli effetti, deve versare il prezzo dell’immobile, secondo l’offerta da questi avanzata, nel termine e nel modo fissati.

Ma che succede se non lo fa? Se il prezzo non è depositato nei termini, il giudice dichiara decaduto l’aggiudicatario e questi perde a titolo di sanzione la cauzione versata. Dopodiché il tribunale dispone un nuovo incanto. Il precedente offerente, però ha tuttavia perso, ormai definitivamente, la precedente aggiudicazione parziale, nonostante colui che ha effettuato il rincaro non ha poi versato il prezzo dell’acquisto.

Nella sentenza in oggetto la Cassazione precisa che non scatta il reato di turbativa d’asta nei confronti del proprietario dell’immobile espropriato se sua moglie, dopo l’aggiudicazione del bene da parte di altri, presenta delle offerte in aumento del quinto sul prezzo non seguite dal versamento della somma nel termine. Ci troviamo semplicemente di fronte all’uso legittimo del meccanismo previsto dal codice di procedura civile in materia di esecuzioni immobiliari. Meccanismo che può essere lecitamente attivato dai parenti del proprietario.

Nel caso di specie per ben due volte la moglie del debitore aveva presentato istanze di aumento del quinto, successive all’aggiudicazione del bene da parte di altri, al fine di far prolungare la gara e di riottenere l’immobile messo all’asta. Secondo i giudici della Cassazione, la multa derivante dalla perdita della caparra è già sufficiente a sanzionare tale condotta. Non scatta quindi alcun reato o altro illecito civile. Insomma, non c’è alcuno strumento fraudolento.

Il problema di fondo è tuttavia dato dal fatto che la vendita con incanto allo stato attuale dovrebbe essere subordinata all’esperimento, in prima battuta, della vendita senza incanto, oltre ad essere stata del tutto cancellata per le nuove procedure di vendita forzata.

 

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