Le aste giudiziarie

Cosa sono?

Le Aste Giudiziali rappresentano quella determinata fase del processo di esecuzione tramite cui viene realizzata la vendita forzata di un bene sottoposto a pignoramento. La legge prevede che tutti i beni di un soggetto gravato da debiti, costituiscono fonte di garanzia generale per tutti i creditori. Tramite le vendite giudiziali viene così concesso ai creditori di realizzare il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano al debitore che ha subito il pignoramento. Il valore di ciascun bene viene determinato da un professionista incaricato. Il futuro acquirente, oltre al prezzo deve farsi carico degli oneri fiscali di legge. La proprietà del bene, ad aggiudicazione avvenuta e versamento effettuato, viene trasferita dal giudice; eventuali ipoteche e pignoramenti esistenti sul bene verranno immediatamente cancellati e le relative spese saranno anticipate dall’aggiudicatario che potrà recuperarle in sede processuale intervenendo in fase di distribuzione del ricavato, se così disposto dal giudice dell’esecuzione.

Il procedimento

Il procedimento esecutivo immobiliare è stato negli ultimi anni riformato da numerosi interventi legislativi, che hanno introdotto, perseguendo criteri di rapidità, elasticità e trasparenza, importanti innovazioni procedurali. La nuova normativa ha riformato in più punti il codice di procedura civile prevedendo una maggiore diffusione della documentazione relativa al fascicolo d’ufficio tramite soggetti all’uopo autorizzati, nonché la nomina da parte del giudice dell’esecuzione di un custode nella persona di un terzo estraneo alla procedura o nella persona dello stesso debitore esecutato, qualora questi occupi l’immobile e non vi sia il dissenso del creditore procedente. Verrà, così, favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato stesso, il quale verrà sottoposto ad un controllo costante, che ne limiterà il degrado. Quanto al procedimento, nella vendita senza incanto, i partecipanti devono presentare le offerte d’acquisto a mezzo di domanda scritta. Se l’offerta é superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, la stessa viene accolta. Se invece è inferiore a tale valore, il giudice non potrà procedere all’aggiudicazione qualora vi sia il dissenso del creditore procedente. Ugualmente, a sua discrezione, potrà non procedere nella vendita, qualora ritenga che vi siano concrete possibilità di miglior risultato col sistema dell’incanto. Con quest’ultimo si realizza, invece, immediatamente una gara tra i diversi offerenti. A conclusione della gara, chiunque può presentare nel termine perentorio di dieci giorni, un’offerta aumentata di un quinto; in tale ipotesi dovrà fissarsi una nuova vendita giudiziale. Conclusasi l’Asta, la proprietà viene trasferita dal giudice, previo versamento del saldo di aggiudicazione e degli oneri fiscali. Il decreto del giudice dell’esecuzione, costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio forzoso dell’immobile, per la cui esecuzione è tuttavia necessaria la nomina di un professionista legale.
Leggi la normativa

Chi può partecipare ad un’asta?

Il codice di rito prevede che ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto che possono essere fatte personalmente o a mezzo di procuratore legale all’uopo delegato.

Quali sono le modalità di partecipazione ad un’asta?

Salvo quanto legalmente stabilito, le modalità di partecipazione ad un’asta sono differenti in relazione al tribunale interessato. Generalmente, è necessario presentare idonea domanda unitamente al deposito cauzionale e/o di spesa, entro i termini stabiliti, presso la cancelleria civile o il professionista delegato alla delegato.

Che cosa ricoprono gli assegni relativi alla cauzione ed alla spese?

Gli assegni relativi alla cauzione fungono da anticipo, mentre gli assegni relativi alle spese ricoprono l’ammontare approssimativo delle spese ed oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.

In caso di “non aggiudicazione” saranno restituiti gli assegni versati, e quando?

In caso di non aggiudicazione la cauzione versata viene restituita integralmente all’offerente.Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

Quale è la differenza tra vendita con incanto e vendita senza incanto?

La vendita senza incanto prevede la presentazione scritta delle offerte d’acquisto con l’indicazione di elementi essenziali e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. La vendita con incanto, prevede la realizzazione immediata di una gara fra i diversi offerenti. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Quali altre spese devo sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione?

Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (iva o imposta di registro). La vendita non è gravata da oneri di rogito notarili.

E’ possibile chiedere un mutuo?

E’ possibile richiedere i finanziamenti erogati dagli istituti di credito convenzionati o meno con il tribunale territorialmente competente alla vendita d’interesse.

Può partecipare ad un’asta un soggetto diverso da quello a cui verrà intestato l'immobile?

Il codice di procedura civile prevede la possibilità che all’asta partecipi un soggetto diverso da quello al quale verrà intestato l’immobile. Tale soggetto dovrà, però, essere munito di apposita procura notarile o di mandato in caso di avvocato.

Se l’immobile che mi sono aggiudicato è occupato, come mi devo comportare?

Il giudice dell’esecuzione, a seguito dell’aggiudicazione definitiva ordina il rilascio immediato dell’immobili a chiunque lo detenga. symple_toggle]

Quando il bene viene aggiudicato definitivamente? Che cosa si intende per “aumento di quinto”?

Nelle vendite con incanto, dopo l’asta, chiunque può presentare nel termine perentorio di dieci giorni un’offerta aumentata di un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione raggiunto. In tale ipotesi dovrà fissarsi una nuova vendita che determinerà l’aggiudicazione definitiva dell’immobile